El sector inmobiliario profundiza en su crisis

EUROVAL

Instituto de Análisis Inmobiliario

El año inmobiliario ha venido caracterizado por un persistente desfase entre oferta y demanda de vivienda, y quizás sea ésta la imagen más visible de la crisis del sector en Andalucía. La reducción del precio de la vivienda se ha mostrado insuficiente para emprender el reequilibrio, mientras que la oferta nueva se ha retraído de forma brusca y acelerada. La caída en el número de viviendas iniciadas, que alcanzaba cifras de centenares de miles en los años del auge, ha pasado apenas a decenas de miles, siendo especialmente preocupante la falta de iniciativa en presentar viviendas para visar por los colegios de arquitectos, pues entre esta fecha, el inicio de las obras, y la terminación de la vivienda pueden pasar dos o tres años. Veamos algunas variables significativas que ayuden a entender cómo está actualmente el sector en Andalucía.

La primera es que en el mercado de vivienda la demanda depende no sólo del precio, como se mostró en la fase alcista donde la demanda y precios eran crecientes, sino también de factores como los siguientes: las cantidades que son necesarias disponer (un ahorro previo) para acceder al crédito y a la vivienda; la diferencia entre el precio de mercado de la vivienda y la deuda correspondiente; la liquidez del mercado o facilidad de venta de una propiedad; los niveles de renta; la seguridad en el empleo; y, por supuesto, la disponibilidad de financiación y el coste de la misma. En cuanto a la vivienda no residencial, las empresas no van a considerar compras o ampliaciones en un entorno de baja demanda. Así pues, el precio por sí solo no es un elemento de ajuste en este mercado. La cuestión del precio exige también descender a mercados locales de vivienda, pues las diferencias entre las provincias andaluzas y dentro de ellas son considerables. Estudiando precios de una muestra de mínimos y máximos, hay diferencias entre los pisos más caros y los más baratos de hasta 3.400 euros por metro cuadrado en Sevilla, a sólo 1.700 en Jaén. Esto se debe a los más elevados precios relativos de la gama alta, observándose este año que los precios más bajos han tocado fondo, pero queda margen para bajar en las viviendas de precios más altos. La segunda variable de referencia es el crédito. Podemos decir que el año ha seguido marcado por la falta de crédito, imprescindible para la actividad inmobiliaria, tanto en la promoción como en la venta, pues las entidades han restringido todavía más los préstamos, incluso en casos en que los compradores eran solventes. La caída en las hipotecas constituidas, desde el punto más alto en 2006, ha alcanzado el 70% en Andalucía, pasando de más de 400.000 hipotecas concedidas en ese año, a 127.000.

El stock de vivienda es una tercera cuestión a tener en cuenta. El stock de vivienda libre en Andalucía sigue sobrepasando las cien mil viviendas, y está muy concentrado en Almería y Málaga. Esta cifra prácticamente no varía, pues la oferta de vivienda nueva iguala las compras efectivas. Hay provincias, como Cádiz, donde esto es así, y otras como Almería y Sevilla donde el stock aumenta; en Jaén y Málaga cae débilmente, y de manera importante se reduce en Huelva.

Es interesante medir la evolución del sector y su impacto sobre la economía de Andalucía mediante un índice sintético; este es el cuarto tema que abordamos. El índice de actividad inmobiliaria, que elabora el Instituto de Análisis Inmobiliario, sigue el dinamismo del sector mediante la suma de los flujos derivados de hipotecas constituidas, ingresos y gastos de construcción y transacciones efectuadas (no incluye suelo y alquileres). En Andalucía el índice pasa de 100, que es la base en 2004, a 19 en 2011, con diferencias muy acusadas entre las provincias andaluzas, que van de 50 en Jaén, a 8 en Málaga, donde la pérdida de un 92% ha supuesto casi la paralización total. Otra cuestión -sería nuestra quinta variable- es el suelo y su precio. También aquí las diferencias territoriales son importantes, muy acusadas las caídas de precios en Almería, Huelva y Córdoba, y menos en Málaga y Sevilla (donde el ajuste empezó a darse antes de 2006), e incluso es positiva en Jaén y Granada.

Por último, nos referimos a dos cuestiones adicionales, como son el alquiler y la controvertida cuestión de la financiación, que serían la sexta y séptima de estas variables que estamos considerando. El alquiler es casi la única alternativa para el ajuste del mercado de la vivienda en Andalucía. Sin embargo, el general reconocimiento de esta realidad no lleva a las actuaciones correspondientes. En 2011 el incremento promedio de los precios de alquileres por metro cuadrado en Andalucía se sitúa en línea con la evolución del índice de precios al consumo, cuando el año anterior fue por debajo, y anteriormente lo superaba. En términos absolutos los alquileres descienden al entrar en el mercado viviendas que los propietarios retenían como forma de inversión, y para las que no encuentran demanda que se corresponda con sus pretensiones de precio. Y en cuanto a la financiación, y la cuestión más amplia de las relaciones entre el sector inmobiliario y el financiero, hay que considerar que en el activo del balance del sistema financiero se encuentran préstamos con sus garantías en forma de suelo o viviendas, o activos directamente adjudicados, que son el reflejo de los pasivos o endeudamiento de la economía real. El deterioro de esos activos financieros muestra el deterioro de la economía real. Recientemente, el Gobierno ha forzado a las entidades financieras a acelerar las dotaciones contables que reflejan la pérdida de valor en mercado de esos activos inmobiliarios. Las consecuencias deberían ser no sólo para el sector financiero sino para el inmobiliario, al bajar los precios y tener un incentivo las entidades financieras para promover en el suelo de que disponen, y liquidar inmuebles que ya tiene valorados a bajo precio en sus balances. Está por ver si la nueva vuelta de tuerca se refleja en una caída general del precio de la vivienda en operaciones reales de compraventa, en Andalucía, y es capaz de ajustar la demanda a la oferta.