Claves de la nueva Ley de Vivienda: el propietario asumirá el mes de agencia de un alquiler y se limitan las subidas de precios

Madrid/La nueva Ley de Vivienda pondrá límite a los alquileres en las áreas tensionadas del centro de las ciudades según el tipo de contrato y ya sean grandes o pequeños propietarios.

Según el acuerdo pactado por el Ejecutivo con ERC y EH Bildu y que han explicado la diputada de ERC Pilar Vallugera y el de EH Bildu Oskar Matute, se establecerán dos tipos de topes al alquiler en áreas tensionadas dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad.

De esta forma, el tope de alquiler para los pequeños propietarios en estas zonas será mediante la indexación a la renta anterior mientras que para los grandes tenedores se hará mediante la aplicación del índice de contención de precios que esté en vigor cada año.

"Estas medidas contendrán y reducirán los precios de manera efectiva", ha señalado la diputada republicana que también ha explicado que la declaración de zona tensionada pivotará sobre dos condiciones que no tienen por qué cumplirse a la vez.

Vallugera ha destallado que las dos condiciones son que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Todo dependerá de cada comunidad autónoma, ya que las competencias en vivienda son de las autonomías y en este sentido la ley deja en manos de cada gobierno la solicitud de área tensionada. De la misma forma, serán las comunidades autónomas las que tengan las competencias exclusivas de imponer o no sanciones.

ERC y Bildu inciden en que esta ley es una "herramienta" que el Estado pone a disposición de las autonomías para que puedan regular de forma efectiva los alquileres en áreas donde los precios se han disparado, tanto para contratos ya celebrados como para los nuevos. Por otra parte, la ley contempla que la denominación de zona tensionada pueda prorrogarse en periodos de tres años, incluso revertirse si ha dejado de serlo.

Además la determinación de área tensionada vendrá definida por distritos censales siempre y cuando se den las circunstancias de gasto de renta media destinada a la vivienda o de aumento de los precios en más de tres puntos del IPC.

No obstante, habrá bonificaciones fiscales en el IRPF para los pequeños propietarios que se ven obligados a limitar los alquileres con el fin "de que les sea rentable" arrendar el piso, han puntualizado en ERC.

Y aquellos pisos que no han sido alquilados en los últimos cinco años y estén ubicados en áreas tensionadas -sean o no de grandes propietarios- verán limitados sus precios según los índices establecidos en cada momento, aunque ello volverá a depender de la voluntad de cada comunidad autónoma.

Principales novedades de la Ley de Vivienda

El acuerdo del Gobierno con ERC y Bildu que permitirá aprobar en el Congreso la ley de vivienda introduce once novedades de calado respecto al texto que llegó al parlamento el año pasado:

• Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble (la mensualidad extra que se suele cobrar) correrán siempre a cargo del propietario.
• Se fija un tope extraordinario del 3% en la subida de todos los alquileres para 2024 y, antes del 31 de diciembre de 2024, el INE definirá un nuevo índice de precios de referencia que no superará el IPC (se creará para ello un grupo de trabajo).
• La ley permite que las comunidades autónomas regulen todos los alquileres en las áreas tensionadas, no solo los de los grandes tenedores. Habrá contención de rentas para todos mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores.
• Se amplía a grandes tenedores personas físicas, y no solo jurídicas, la aplicación de la limitación de los precios referenciada al sistema de índices de precios en áreas tensionadas.
• Para declarar un área tensionada basta con que se cumpla una de estas dos condiciones (no las dos): que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30 % de la renta media de los hogares o que el precio de compra o que el alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
• Se rebaja de diez a cinco el número de viviendas que debe tener un propietario en una misma zona tensionada para ser considerado gran tenedor.
• Se podrán aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.
• Podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda.
• Se incorporan nuevas medidas de protección contra los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional. Se aplicará un sistema de arbitraje que propicie el acuerdo entre arrendador y arrendatario. De no haber acuerdo, se concede el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer soluciones habitacionales y se habilita al juez a establecer plazos superiores.
• Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.
• Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización) para impulsar la vivienda protegida en alquiler a precio limitado.