La burbuja inmobiliaria

Estamos condenados a repetir la historia? Me refiero a la crisis de 2008 y la opinión de analistas y expertos inmobiliarios es que no se dan las circunstancias de entonces, pero que podrían darse otras que llevasen a una situación parecida.

La condena, por tanto, no es firme todavía, pero podría serlo si no se corrigen algunas cosas. No aprender de los errores pasados es la consecuencia de dos poderosos impulsos. Uno es la atracción de lo que produce satisfacción y otro el instinto de defensa o autoconservación (el tanatos y el eros de Freud) y de ambos surge el abandono de la crítica.

Concluir que la situación actual no es comparable a la de 2008 puede resultar irresponsable. Es cierto que los bancos que antes financiaban el 100% del precio de la vivienda y ahora exigen entradas que fácilmente superan el 20% del mismo. También se han corregido el caos urbanístico de la época y la extravagancia de los beneficios de la especulación, pero han aparecido otros factores de notable potencia desestabilizadora, como las viviendas turísticas o la ideologizada Ley por el Derecho a la Vivienda (mayo 2023). Otras circunstancias del pasado, como la inmigración o la perspectiva de tipos de interés a la baja, se perfilan como potenciales contribuyentes a elevar la tensión en el mercado, todo ello sin perder de vista que los principales determinantes de la formación de una burbuja especulativa son la brecha entre oferta y demanda y las expectativas de precios.

La Sociedad de Tasación resume la magnitud de la brecha entre oferta y demanda señalando que se construyen entre 80.000 y 100.000 viviendas anuales, pero los hogares crecen en 200.000 y la previsión es que la diferencia aumente en los próximos años. Esto quiere decir que el problema es grave y que la solución exige, en una estimación conservadora, multiplicar por tres el actual ritmo de construcción de viviendas.

Sobre el componente de expectativas, la teoría de las burbujas especulativas postula que en el precio de cualquier activo, como una vivienda, participa un componente racional, el valor intrínseco del activo (el coste de su construcción, por ejemplo), y otro subjetivo determinado por las expectativas de precios. La formación de una burbuja aparece cuando el componente subjetivo (expectativas) tienen una influencia destacada en el precio de mercado, es decir, cuanto mayor es la diferencia entre el valor intrínseco del activo y el que fija el mercado.

Como se puede entender, la probabilidad de estallido aumenta con el tamaño de la burbuja.

La principal razón esgrimida por los negacionistas de una burbuja inmobiliaria inminente es que, según el INE, el índice de precios de la vivienda refleja un aumento del 20,7% entre los segundos trimestres de 2021 y 2024, mientras que el índice costes de la edificación, también según el INE, indica un incremento del 19% entre 2021 y 2023. Deducimos que la ausencia de motivación especulativa entre los operadores en el sector de la vivienda durante los últimos años permite descartar la formación de una burbuja a corto plazo, aunque el fuerte desequilibrio en el mercado podría crear las condiciones para un próximo aterrizaje de fondos especulativos.